溫州近年來商品房價格屢創新高，尤其是2004年下半年以后，房產市場進一步升溫，市場炒作氣氛濃烈，使已經嚴峻的商品房供求結構性矛盾更加突出，由此引發的某些經濟、社會問題值得我們認真思考和重視。為此，我們提出有效調控溫州房地產市場的一些看法和建議，以期對政府引導溫州房地產市場的健康、穩定發展提供參考。
一、溫州房價過高是供求結構性矛盾和市場投機炒作的結果
1、溫州商品房價格、土地價格已超出了杭州、寧波，位列全省首位。據溫州城市調隊最新統計顯示，2004年1--3季度，溫州市區房屋銷售綜合平均價首次超過杭州，名列全省首位。其中商品房銷售平均價比杭州高出2%，比全省平均水平高出31.7%。2004年10月，市區江濱路15.333億高地價記錄維持不到一個月，就被龜湖路一土地拍賣 “刷新”。溫州的土地價格和價格的增幅超過了省內的杭州和寧波，雙雙位居全省之首。據統計，目前溫州房地產項目開發的土地成本已經遠遠高于占總成本40%的全國平均水平。
溫州商品房價格過高，這同物美價格適中的經濟適用房供應不足直接有關，求大于供加上人為炒作必然導致房價升高。溫州一方面是高檔、大戶型商品房閑置率高，這些房子工薪階層可望不可及，工薪階層買得起的房子建造又跟不上，勢必造成房價上升。
2、溫州房地產市場炒作行為盛行，房價虛漲。在省內各城市中，只有溫州的二手房價格高于商品房。2004年前三季度，溫州二手房交易綜合平均價格同比猛升32%。市區民航路、蒲鞋市一帶的舊房僅在8、9月份每平方米漲幅都在1000-1500元左右，每平方米已高達7500-8000元，新城、下呂浦的房價更高達8000-9000元以上，有不少已超過10000元大關。
溫州房價在短時間內的快速上漲與樓市炒風興盛不無關系。溫州市場經濟發育較早，百姓手中積累了充裕的資金，一方面我國目前可供居民投資選擇的金融工具有限，另一方面溫州人(尤其是經商辦廠的老板)歷來就有投資置業的偏好和觀念。因此，以房地產為代表的實物資產自然成了百姓首要的投資選擇。然而由于溫州人多地少、土地嚴重不足，使房地產開發的土地成本昂貴，再加上政府近年來經濟適用房建設的滯后，在數額龐大的民間資本推動下，價格不斷攀升。而富于商業思維的溫州人自然不會看不到其中巨大的投資機會和利益，一些人在房地產投資上獲得了巨額的回報后，許多人也加入到“炒房”這一隊伍中來。此外，溫州近幾年來國有土地的投標價格一次高過一次，不斷刷新紀錄，推動了新開樓盤價的上升。這種房價已遠遠超過了普通百姓的購買能力，也與溫州目前的經濟實力和城市發展水平不適應。
二、過快上漲的房地產價格對溫州經濟社會發展帶來不利影響
1、過高的房地產價格，加大了溫州的商務成本，不利于吸引投資，還給引進專業技術人才帶來負面影響。奇高的土地成本，昂貴的住房價格，導致商務成本居高不下，近年來一些本地企業將生產基地遷往投資環境更好、商務成本較低的周邊省市，一些外商及國內投資者考察溫州后發現土地短缺、房地產價格虛高。其投資的積極性也受到了影響。昂貴的住房價格和房租對那些具有一定技術專長又有固定收入準備在溫州長期居住的外來白領階層，無疑是一道較高的門檻，可能使一些人被迫選擇到其他城市發展和創業。據《溫州都 市報》2004年11月份對全市外來務工人員中有相對固定收入和住所的人員調查，96%的人認為溫州外來務工人員尤其是白領階層的生活成本，成為引進人才和吸引外來務工人員的一個不利因素。
2、房產價格快速上升，加劇了投機炒作，不僅使社會收入分配扭曲。而且潛伏著巨大的房產投資風險。同時為政府權利部門滋生腐敗提供了溫床。溫州房價在短期內快速攀升，助長了房產投機行為，一部分人一夜暴富，使收入分配嚴重扭曲，誘導更多的人加入到炒房隊伍中來，房產投資的風險日益集聚。房產炒作的巨大利潤誘惑，使不少手握實權與房地產開發商有種種聯系的政府工作人員，利用權利以隱蔽方式從房地產開發商手中以低價獲得一套甚至多套一手房，很快再加價轉售，謀取巨額收益。一個公開的秘密就是從房地產開發商手里搞到一張一手房 “計劃票”，轉手就賺幾十萬。這種行為嚴重損害了政府公務員的形象，導致腐敗現象愈演愈烈。
3、住房價格的迅速上漲，對絕大部分還處在生存階段的普通城市居民形成巨大的沖擊，惡化了他們的生活環境和生活質量，會滋生社會不穩定因素。按溫州統計局公布的2003年溫州城鎮人均可支配收入16035元計算，一個3口之家收入約為4.8萬元左右，按目前溫州的平均房價7000元來計算，一套80-120平方米的住房約需要56-58萬元，那么溫州的房價收入比為11.7-17.5，遠遠超過了國際公認的合理區間。
4、持續快速上漲的房地產價格，給溫州銀行業房地產信貸業務積聚了巨大的風險隱患。目前在旺盛的炒作力量推動下，房地產價格持續上漲。房價虛高，風險日益加大，一旦市場發生逆轉，房價下跌，將直接威脅銀行房地產信貸的安全。2003年底溫州住房貸款余額為329億元，占同期金融機構貸款余額的25%。從統計數據看，房地產貸款規模不是很大，但是，由于投資主體沒有形成多樣性和多渠道化，房地產投資的各項資金主要來源于銀行(包括土地出讓金、企業開發資金、樓盤預售階段的抵押貸款等等)。而在個人房產投資領域，目前各商業銀行的個人抵押貸款已接近100億 (不包括以上項目投資)。溫州個人房產抵押貸款資金仍然用于購房的現象很普遍，這使商業銀行直接或間接地承受了房地產各個環節的資金和信用風險。假如房地產市場出現不利的變化，銀行無疑將成為最大的風險承擔者。90年代香港和海南房地產市場大幅縮水的教訓提醒我們不能不防范金融風險的危害。
三、意見和建議
為有效改善供求關系，保持房地產信息暢通，保持房價穩定和房地產業的健康發展，我們向政府相關部門提出以下建議。
1、提高土地利用率，增加土地儲備和供應的透明度。政府在通過多方途徑增加土地儲備的同時，應在提高土地利用率上多做文章，努力提高有限土地的利用效率。此外，建議政府定期公布土地儲備情況和每年的土地供應計劃，使開發商和投資者避免盲目性，減少炒作。
2、調整住房供給的結構，增大經濟適用房建設力度，有效緩解住房消費的結構性矛盾。控制高檔商品房的投資規模和建設力度，滿足普通居民的住房需求，據《溫州都市報》10月份的一項調查，購房者對中小型的選擇比例較高，對150平方米以上戶型的選擇比例僅占3.8%。 而溫州目前市場上的房源面積仍 以150平方米以上為主打，一些 小套型房源供不應求。因此，加大普通中小戶型商品房的供給是解決住房供求結構矛盾的重要措 施。政府應切實采取措施，引導房地產商開發建設更多的一般市民能消費得起的經濟適用房，政府直接掌握的眾多房開公司在今后一個時期更應身體力行。
3、妥善解決城市拆遷居民的回遷安置問題。溫州市近年來舊城改造的力度很大，但一個突出的問題是回遷安置的速度太慢。拆得多，回遷的少，這在相當程度上加劇了我市住房供求的結構性矛盾，成為促使住房價格上漲的一大因素。建議政府在拆遷問題上一方面要統籌規劃，合理安排，避免盲目性，同時，加快拆遷安置的速度和進度，采取先建后拆，或者拆遷與安置房建設同步進行。現在，安置房建設資金不足是制約拆遷戶回遷的一個主要原因，市政府及有關部門重視解決，寧愿遲上幾個其他重點工程項目，也要保證拆遷戶回遷置房的建設資金，這畢竟是直接關系千家萬戶的“民心工程”!
4、采取有效措施，杜絕公務人員以權謀私、炒作房價。對公務員尤其是實權部門的公務人員，要加大業務審計和檢查力度，防止利用職權謀取私利的違紀行為，嚴格實行公務員定期收入申報制度，加大違紀處罰力度。