隨著私家汽車的普及，住宅小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)糾紛日趨增多，對(duì)此，2005年公布的《物權(quán)法（草案）》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的 ……車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。” 牛璞認(rèn)為這一規(guī)定不妥。理由如下：
一、地下車庫(kù)是物權(quán)，物權(quán)不同于債權(quán)，其歸屬不能憑當(dāng)事人約定。 地下車庫(kù)是不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)是《民法》財(cái)產(chǎn)權(quán)中的空間權(quán)，屬于物權(quán)法問(wèn)題。物權(quán)有一個(gè)基本的原則，就是物權(quán)法定，即物權(quán)的數(shù)目和具體類型，必須由法律明確規(guī)定，不能由當(dāng)事人根據(jù)自己的意思進(jìn)行約定。這是物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)之一。
二、在現(xiàn)實(shí)生活中，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬分別屬于業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及國(guó)家，關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)屬于整個(gè)住宅小區(qū)的業(yè)主的有兩類，分別是非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施的地下車庫(kù)和開(kāi)發(fā)商承諾配建的地下車庫(kù)。 產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商也有兩類，分別是可以銷售的公共配套設(shè)施(營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施)和非住宅小區(qū)的配套設(shè)施(非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑)。產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家的主要是由原小區(qū)內(nèi)的防空地下室改建而成的地下車庫(kù)。
三、造價(jià)高的地下車庫(kù)，靠約定來(lái)確定歸屬容易產(chǎn)生糾紛。單獨(dú)建造僅有一層的地下車庫(kù)，與相同結(jié)構(gòu)的地上建筑比，其單方建造成本當(dāng)為獨(dú)立基礎(chǔ)時(shí)高出約50%；當(dāng)為整片基礎(chǔ)時(shí)，則要高出1倍還多。高額的建造成本，使得地下車庫(kù)的售價(jià)不暮菲。如在香港市區(qū)，中檔的商品房單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米左右，地下車位的售價(jià)在20萬(wàn)元-30萬(wàn)元左右/個(gè)，是房?jī)r(jià)的4到6倍。如此高昂的地下車庫(kù),其產(chǎn)權(quán)歸屬僅靠有無(wú)約定來(lái)確定，容易引起相關(guān)利益人之間的糾紛。
要解決住宅小區(qū)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，關(guān)鍵是要明確地下空間的利用權(quán)歸誰(shuí)所有。為此，建議用兩種途徑解決地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議：
第一種，明確土地使用權(quán)的空間范圍
提出這一途徑是基于：住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議產(chǎn)生根本原因在于我國(guó)相關(guān)法律對(duì)于土地使用權(quán)空間范圍立法空白。
由于開(kāi)發(fā)商通過(guò)交納土地出讓金從國(guó)家手中獲得土地使用權(quán)，最終是為獲得相應(yīng)土地空間的開(kāi)發(fā)利益。因此，明確土地使用權(quán)的空間范圍，包括地上和地下，直接影響開(kāi)發(fā)商與國(guó)家之間的經(jīng)濟(jì)利益分享范圍。
明確土地使用權(quán)的空間范圍包含兩層含義：一是土地使用權(quán)的物理范圍究竟有多大；二是土地使用權(quán)人能否在土地使用權(quán)上自行設(shè)立空間使用權(quán)。
第二種，直接進(jìn)行地下空間立法
提出這一途徑是基于：在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)不等于其取得開(kāi)發(fā)利用地下空間的權(quán)利。
我國(guó)目前最直接規(guī)定地下空間開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定是1997年12月1日由建設(shè)部頒布實(shí)施的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》。該《規(guī)定》第二十五條雖然作出了“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位投資開(kāi)發(fā)建設(shè)地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”的規(guī)定，但該規(guī)定歸屬于城市“地下空間的工程管理”一章。因此，從立法層次而言，只是建設(shè)部頒布的部門（行政）規(guī)章，它不能保障民法中的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)。
對(duì)此，可考慮直接進(jìn)行地下空間立法，以明確地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬。