最近幾年，在黨和政府的關(guān)心重視下，房地產(chǎn)市場日益活躍，滿足了相當部分市民生活居住需求，并有力地帶動了城市的建設(shè)和發(fā)展。特別是經(jīng)濟適用房和廉租房制度的實施，又解決了許多機關(guān)干部和低收入群體的住房困難。這是改革開放住房制度完善后所取得的巨大成就，大家有口皆碑，有目共睹。但是隨著城市化進程的加快，人口的集聚，住房需求量的增加，房價也不斷攀升，有的中小城市房價竟達每平方7000多元，使許多中低收入階層難以承受。如購置一套100平方米的房子，加之裝修，就需要100多萬元，是一般市民20多年的勞動收入，這既不符合客觀現(xiàn)實，又違背了城市房產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。就在這種市民的收入和購房支出不成正比的情況下，不少地方房產(chǎn)還供不應(yīng)求，出現(xiàn)炒房團、搶購房、預(yù)購房等現(xiàn)象。為什么會出現(xiàn)這樣的情況，本人經(jīng)調(diào)查了解，認為主要有以下幾個問題的存在：
    一是房產(chǎn)開發(fā)過于集中城市中心。從近幾年看，各地的房產(chǎn)都基本開發(fā)在城市中心，而且沒有很好拉開房屋結(jié)構(gòu)檔次和合理的地理環(huán)境布局，不能完全滿足多層次人群的購房需求，使不同人群購置同類的房子，加上商品房緊俏，勢必影響房價。二是城市建設(shè)拆遷房定基準價欠合理。舊房拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的需要，本無可非議，但隨著房價的抬高政府三年兩頭定拆遷房價，無疑給房產(chǎn)商吃了定心丸，并成了房產(chǎn)商定房價的墊基石。近些年房價的上漲與拆遷房價提高是有直接關(guān)系的。三是經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)投放量太少。據(jù)了解，這兩項制度實施了好多年，仍有相當部分人沒有享受到，尤其是有的城市幾十萬人口，只有幾百套廉租房，無法解決低收入人群的需要，有的因生活所迫也只好承租高價房居住或舉債購置舊房。四是商品房開發(fā)建設(shè)項目包裝辦法不多。政府常以求加快城市建設(shè)為重，如何將房產(chǎn)開發(fā)檔次、品位與土地有償出讓捆綁包裝考慮較少。由于沒有捆綁招商，隨著房價的提高，土地價也在水漲船高，并形成了惡性循環(huán)，相互抬價。
    我認為，房地產(chǎn)市場與其他商品市場不同，并有質(zhì)上的區(qū)別：首先是房地產(chǎn)開發(fā)的土地是國家所有的，不是開發(fā)業(yè)主想要就有的；其次是開發(fā)的土地投放在哪里也是由政府確定的。開發(fā)房產(chǎn)土地投放量多與少及地理位置不同，直接影響著房產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，在某種程度上看，政府擁有較大的房產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)。為了認真貫徹國務(wù)院總理溫家寶7月13日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出的“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租住房制度建設(shè)，搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲”的精神，采取有效措施，合理控制房價，促使各地房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，逐步消除老百姓對當前房產(chǎn)市場的不滿情緒，加快社會主義和諧社會構(gòu)建步伐，本人經(jīng)過思考，提出以下看法，與大家共同探討。
    一、房產(chǎn)開發(fā)要逐步轉(zhuǎn)向城市周邊依山傍水地段。經(jīng)濟發(fā)展了，市民的生活水平不斷提高，居住要求也隨之變化，特別是高收入群體十分希望在城市周邊空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美的地方購置住房。這是社會發(fā)展的必然趨勢，國外是這樣，中國將來也是這樣。我們社會主義國家雖然不講富人與窮人之分，但貧富差距客觀事實擺在面前，必須探索切合實際的做法去適應(yīng)形勢的發(fā)展，這才是實事求是，以人為本，科學(xué)發(fā)展。為此，我認為今后房產(chǎn)開發(fā)應(yīng)向城市周邊地段發(fā)展，與防洪治理、旅游開發(fā)、農(nóng)業(yè)觀光有機給合起來，并進行科學(xué)規(guī)劃，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，不斷加快新農(nóng)村建設(shè)。在此，也許有人講，周邊地區(qū)土地價格低，將會影響城市建設(shè)的財力。而我認為情況恰恰相反，只要規(guī)劃起點高、建設(shè)品位好，有人向往和需求，市場必然存在。同時，假若能進一步解放思想，借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)氐囊恍嶋H，減少開發(fā)商環(huán)節(jié)，允許自籌資金按規(guī)劃建設(shè)，這樣可以降低建房成本，提高土地價格，將大大調(diào)動社會購房、建房的積極性；這樣既補充了政府財力，又帶動了農(nóng)村的發(fā)展，是一舉兩得明智的選擇，是今后私人住宅改善與發(fā)展的一種有效途徑。
    二、積極推行城市拆遷安置以房換房原則。城市建設(shè)、舊城改造經(jīng)常會遇到的是拆遷安置問題。為使拆遷安置在房產(chǎn)市場不太規(guī)范的情況之下不影響房產(chǎn)市場價格，我認為應(yīng)積極推行拆遷安置以房換房為好。現(xiàn)在市民拆遷安置最為關(guān)注的是安置的地段和價格。只要政府制定合理的政策，為拆遷戶多考慮一些，如就近安置、店面換店面，新舊房差價、面積多余補差，能雙方平等協(xié)商，多體現(xiàn)一點《物權(quán)法》精神，讓拆遷戶多得一點利益，以房換房的原則是完全可以實施的。現(xiàn)在有些城市已考慮這一問題，不再制定拆遷房價了，拆遷置換按市場房價估價，這是一個良好的開端。但在房產(chǎn)市場調(diào)節(jié)尚未到位之時，估價仍然是一個不夠合理的價格，僅是表面程序合理而已。只有努力把拆遷安置調(diào)換面積補差調(diào)整到最低限度，拆遷安置以房換房才能更加人性化。同時，才可能對商品房價格形成一定的制約，才能逐步消除拆遷房價是房產(chǎn)市價參照系的不良現(xiàn)象。
    三、要不斷加強廉租住房規(guī)劃和建設(shè)力度。推行廉租房制度是我國一項關(guān)心貧困百姓的優(yōu)待政策，是解決低收入群體住房困難的一項有力措施。最近幾年各級政府認真組織實施，深受弱勢群眾的歡迎。但目前廉租房享受的對象范圍還不夠廣，僅限于低保戶，低保邊緣對象、進城貧困務(wù)工者一時都還難以承租。隨著城市化進程的加快，政府財力的增強，要進一步加大廉租房建設(shè)力度，不斷擴大承租對象，讓更多經(jīng)濟比較困難、無力購置房屋的群體能租上廉租房；讓更多的貧困老人安度晚年；讓更多進城務(wù)工者安心工作，方便家屬進城照顧生活，子女進城讀書。這些問題解決好了，社會房屋租賃市場才會逐步降溫，房地產(chǎn)市場也將會受到相應(yīng)的沖擊，并讓經(jīng)濟適用房這種既不是完全的市場商品又對房地產(chǎn)市場帶來影響的過渡時期產(chǎn)物早日退出房產(chǎn)市場。
    四、加快城市總體規(guī)劃后的舊城改造速度。這幾年各地都十分注重城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)，城市中心位置不斷變遷，使得許多城郊農(nóng)村變?yōu)槌侵写澹恍├铣菂^(qū)卻面貌依舊。其中城中村的老新村、舊城的老住宅，原規(guī)劃起點不高、品位低下，與新城建設(shè)發(fā)展極不相適應(yīng)，有的成了民工居宅區(qū)；有的低收入家庭或老年人仍然居住在這些地方，居住條件長期得不到改善。我認為，政府要制定優(yōu)惠政策，關(guān)注這些區(qū)域的建設(shè)，改變這種落后狀況。前幾年為了改變舊城面貌曾經(jīng)掀起過房屋平改坡浪潮，通過政府審批、市民出資，對舊城改造起到了積極的推動作用。現(xiàn)在能否對老城區(qū)舊宅、城中老新村進行改造，采取政府規(guī)劃、市民自建、適當交費的辦法，把過去統(tǒng)一開發(fā)、強制性拆遷轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻褡栽概f改新。這樣既改造了舊城、提升了品位、美化了環(huán)境，又體現(xiàn)了黨和政府對百姓的關(guān)心，同時房地產(chǎn)市場的商品房購買率也將會大大降低。
    五、適當增加中等檔次的房屋開發(fā)建設(shè)。城市中等收入的人群居多，如何抓住房產(chǎn)市場消費主流，是房產(chǎn)商和政府宏觀調(diào)控房產(chǎn)市場過程中十分值得注意的問題。最近幾年城市房屋開發(fā)檔次越來越高，面積越來越來大，加之房價居高不下等原因，使許多中低等收入的群體難以購買到適合自己的住房。有的因生活所迫舉巨債購房，有的甚至無法介入房產(chǎn)市場，住房條件較難得到改善。為此，我認為今后要多規(guī)劃一些中等檔位的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，加快提高市場的占有量，不斷滿足中、低收入群體的需求。另外，從市場的發(fā)展規(guī)律來看，消費群體客觀存在不同的層次，市場就應(yīng)有不同的商品供給，只有這樣，市場才能進行有序競爭，才能正常、健康地發(fā)展。
    六、不斷重視房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理。房地產(chǎn)市場不是一般意義上的商品經(jīng)濟市場，它的生存與發(fā)展，與政府政策調(diào)控息息相關(guān)。正如中國的證券市場一樣，一旦稅收政策調(diào)節(jié)，經(jīng)濟工作重點發(fā)生變化，股市也隨即引起波動。對此，我們政府必須嚴格加強管理，把群眾的利益和開發(fā)商的利益緊密結(jié)合起來，使房地產(chǎn)市場開展有序競爭。為此，一是制定措施限制外地人口到本地炒房或購房。因為房產(chǎn)資源是國家最為活躍的稀缺資源，不能成為有錢人的搖錢樹，當?shù)氐耐恋刭Y源應(yīng)主要由本地人口共享和使用；二是設(shè)定條件限制市民大量購房。購房促進市場消費是一種好的現(xiàn)象，有利于市場的激活，但土地資源是不再生資源，我國人多地少將是制約經(jīng)濟發(fā)展的一個極為重要的因素。對土地的使用和開發(fā)必須引起政府高度重視，并加以嚴格控制。為什么農(nóng)民建房只能一處，且建筑面積都有明確的規(guī)定，正是因為農(nóng)村土地十分緊缺，不許可多占和浪費使用。因此，對城鎮(zhèn)居民的購房也要通過制定稅收等相關(guān)政策加以調(diào)控和制約，有效限制市民多購房，讓有限的土地資源慢慢地利用和開發(fā)，讓以后更多的人得以共享。三是要把商品房開發(fā)建設(shè)與土地出讓捆綁招商。項目投放市場既要比土地價位，又要看建設(shè)檔次和質(zhì)量，通過科學(xué)的方法把開發(fā)商的利潤空間控制在較為合理的位置，使之與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和居民的實際收入相適應(yīng)。
    總之，房地產(chǎn)市場大、管理難，要做好房產(chǎn)市場的調(diào)控，不是一件容易的事。但這方面工作廣州市給各地帶了好頭。該市在今年1月份召開兩會期間和2月份市長張廣寧參加全國人代會期間，張市長擲地有聲地說：“今年廣州市將采取四大舉措，全力控制房價，至少房價會穩(wěn)定在一個合理的水平”，并勸告“中低收入者如果想買房，不要急于買房，房價應(yīng)該能降下來”。經(jīng)過近兩個月的努力，廣州3月份新建商品房均價為7029元/m2,比2月份7729元/m2下降了700元，降幅達9.1%，創(chuàng)該市房價單月跌幅最高水平。廣州力控房價初見成效，百姓拍手稱贊政府為民辦好事。我相信，各級政府只要認真研究，不斷探索，始終把群眾利益和房產(chǎn)商利益掛起鉤來，并進行綜合考慮與分析，采取切實可行的辦法與措施，房產(chǎn)牛市將不會再牛起來，市民購房難、購房貴的問題將會得到逐步緩解。
   （注：本文作者系浙江麗水市政協(xié)副主席、民建麗水市委會主委、麗水市殘疾人聯(lián)合會理事長。）