最近政府出臺了不少房地產方面的調控政策，但對控制房房價上漲作用并不明顯。數據顯示：去年三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，深圳同比漲幅高達12.3%，北京高達10.9%。在二次調控政策出臺后，房價卻在調控聲中繼續上漲。
一、宏觀調控措施失靈的原因
國內多項調控政策主要集中在房地產的供給上。本意是通過打壓、緊縮、限制、規范的方式，來整肅房地產市場，但從供需關系看，全國城鎮住房仍供不應求。房價上升與宏觀調控政策南轅北轍，房價“虛火”越燒越旺。
二、宏觀調控政策導向有誤
一是央行出臺貸款利率上升政策，對實際自住的長期按揭購房者造成傷害，而對炒房者毫無影響。二是以“加稅”為基調的調控政策反而促使房價上漲。各地政府出臺的政策主要有：交易增值部分收20%的個人所得稅，五年內交易收營業稅5%等。增加交易成本，往往提高交易價格。這種政策挫傷了賣房積極性，住房供應進一步減少，導致房價提升，稅賦最終都是由買賣雙方共同向政府支付的。三是戶型控制政策。要求90平方米以下占總開發量的70%，對超過140平方米的大戶，多征收契稅。事實上，開發商在戶型設計上早已動足腦筋，把相鄰的兩戶設計成可分可合。所以只要房價降不下來，老百姓還是買不起房。 四是經濟適用房和廉租房政策。很多城市年開工量都在百萬平米以上，一半以上都用于拆遷安置，真正能夠提供給老百姓的不到三分之一。真正的低收入者還是很難買得起。造成一方面眾多市民無房可住，另一方面卻大打廣告推銷經濟適用房。
三、政策建議 
1、開發商四年內土地未開發完，征收土地使用權閑置金。開發商獲得土地使用權后，政府可以要求開發商四年內完成開發并銷售，超四年未完成的，應按開發量未完成的比例，征收土地使用權閑置金，這樣就會促使開發商加快開發和加快銷售，從而提高供應量，防止哄抬房價和惡意圈地。 
2、推行現房銷售政策。禁止期房銷售，開發商就不能提前獲得購房者的資金，開發商在完成開發以前，就不能利用預收資金去購買新的土地，從而使土地價格降溫，推動房價下降。
3、按照累進稅率對房地產商進行征稅。按照西方的反暴利政策，對房地產開發商實行累進稅率，對于開發商獲得的超額利潤，實行超額累進稅率，特別是對獲得“招拍掛”以前的協議出讓土地的項目，進行嚴格成本審計，將其凈利潤率控制在一定范圍。
4、加大經濟適用房和廉租房建設。每年按城市供地面積的30％左右，按照配套先行的原則在城市近郊推出商品房用地的同時提供經濟適用房用地，建造經濟適用房和廉租房，使更多的居民能享受到經濟適用房和廉租房，在生活上又具有可居住性，切實解決中低收入者的需求，同時又不至于對商品房的銷售造成沖擊。對代建、委托代建的經濟適用房，應在竣工財務決算報告審計的基礎上，設立一定的利潤限制。
5、調整二手房流通政策。降低房地產交易環節稅費，取消宏觀調控以來增加的各種稅費，從而降低購房者的附加成本，加快二手房市場的流通，使二手房市場回歸理性。同時，增加住房保有環節稅費，防止投機性購房。對于一個家庭同城擁有二處以上房產，并超過一定面積的，其擁有的第二套住房從第三年起每年按照一定的比例征收房產稅，迫使其盡快出售，增加二手房供應。
6、加大公積金的覆蓋面。公積金制度作為我國住房制度改革的一項重大措施。從出臺至今，一直受到非議。其最主要的弊端就是覆蓋面太窄，廣大的中低收入者一直享受不到公積金的利率優惠。建議像社保一樣實行強制性交納，同時降低公積金的貸款門檻，使更多的中低收入家庭能夠享受公積金。并將公積金收益的50％進行廉租房建設，使更多的城市困難家庭能夠享受保障性住房。 
（盧步東系民建浙江省委會副主委、省旅游集團公司總經理）