民居出租后被改作商業用途，俗稱“住改商”，這種情況在許多城市極為普遍。采荷街道一民居倉庫發生火災后，“住改商”的諸多隱患隨之顯現，時報近日對此進行了連續報道。
針對“住改商”的現狀，省政協委員、律師金克明認為，應盡快出臺《物權法》實施細則，解決“究竟哪些人算是有利害關系業主？何種類型的商業用途允許進入民宅？業主權利受侵害后該如何維權？”等問題。

 現行法規
“住宅”辦企業一律不予登記
記者從杭州市工商局了解到，從去年開始，工商部門暫停為經營場地使用用途是“住宅”的企業辦照。凡登記注冊時提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為“住宅”的，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為“住宅、公寓、別墅”的，《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途表述無法辨別為住宅或商住綜合的等，均不予登記注冊。　

  杭州現狀
2002年后“住改商”大多非法　　　　　　
杭州市工商局登記注冊處工作人員告訴記者，在登記注冊方面，本市規定與《物權法》并不矛盾。《物權法》第77條規定：業主將住宅改變為經營性用房的，應首先遵守法律、法規及管理規約，并經有利害關系的業主同意。
工商部門的政策和《物權法》的規定是一致的，只要滿足相應條件，將住所用途改為“商用”，就可以登記注冊，從事經營活動。但是，“更改住所用途，必須通過房管、土管、規劃等部門的前置審批”，據工商部門透露，自2002年開始實施“前置審批”以來，絕大多數“住改商”還沒來得及到工商部門申報，就已經“落馬”了。新開張的“住改商”，絕大多數是非法經營。  而對于在2002年之前便已在民居內登記注冊的商戶，工商部門表示，只要不變更經營地址，就能通過年檢。不過，一旦有周圍住戶投訴或反映，這些商戶也將面臨“關門”的危險。

   困局待破
“住改商”問題成堆難解決
目前，依然有許多未注冊登記的“住改商”在繼續營業。由于它們分布在居民區內，在職能部門的監察下，不可能有效地掌握每一戶的詳細情況。杭州市房產管理局一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者：“現在的情況是，部分設置在小區住宅房里的公司、倉庫等，已經影響到了小區的公共生活環境、居民的生活起居，對此，物業管理卻只能調節已經出現的矛盾，但并無權力責令公司或倉庫離開小區。
而在審批、后期的檢查過程中，工商部門能夠對“住改商”的情況予以控制，但對那些根本沒有執照，在居民樓內的非法經營者，則只能通過接到舉報，或者檢查發現后再查處。
相同的情況也出現在消防部門，杭州市公安消防局宣傳科科長吳保平表示，民房改做其他用途，雖然消防隱患比較大，但消防部門管理難度也很大，“消防部門一般不能進入居民家進行檢查”。
同時也有相關人士表示，“住改商”雖然存在諸多隱患，但對目前已經存在的“住改商”進行一刀切的方式進行清除，也不合理。有些“住改商”已經取得了合法的營業資格，也有“住改商”的確也方便了居民的生活。


 解決途徑
業主大會有權干涉
“除了工商部門的查處，業主大會在其中也應該起到作用，”杭州市房管局的工作人員說，“對于居民反映的情況，業主大會經過調查、投票后，可以把問題和處理意見反映到社區黨委。”社區黨委在接到由業主大會遞交的文件后，將會開展調查，其中，處理問題的過程中，往往需要環保、消防、公安、工商等部門的協助，之后，物業公司可以按照業主委員會的要求，責令問題方限期整改。
金克明表示，在目前情況下，政府可以嘗試通過正確的引導，對于經營時間已經達到一定年限，又是居民生活迫切需要，對環境影響也不大的“住改商”戶，比如經營糧油、雜貨、書報、水果、藥品等的商鋪，可以按一定條件準許經營。
針對“住改商”的現狀，金克明認為，應盡快完善和出臺《物權法》實施細則，為《物權法》配套立法。
“究竟哪些人算是有利害關系業主？怎樣征求全體業主同意？何種類型的商業用途允許進入民宅？業主權利受侵害后該如何維權？這些問題，都要靠《物權法》實施細則來解決。”金克明說。
問題一究竟哪些人算是利害關系業主？
小區的住戶，少則幾百，多則幾千。誰才是“有利害關系的業主”？路過的街坊，也會受到“住改商”影響，他們算不算“有利害關系的業主”？有業主不理睬或者為難人怎么辦？就算湊齊足夠簽名開了業，等某天業主換人了，新業主不同意怎么辦？
法律界人士認為，就權屬而言，“有利害關系業主”僅指相關房屋的抵押、租賃和銷售合同對象，但“住改商”牽涉到的“利害關系”，包括安全、環保、出行等日常生活的方方面面。“住改商”屬于小區物業事項變更，哪些人算是“有利害關系業主”可由業委會決定。
但問題的關鍵是，有業委會的小區，通常不存在“住改商”問題；而要求“住改商”的小區，大多沒有業委會。法律界人士建議，在制定《物權法》實施細則時，應考慮到當事雙方自行操作的可能性，對政府行政介入的途徑，作出深入具體的規定。
問題二怎樣征求全體業主同意？
靜怡社區業主吳女士認為，“只有提交有利害關系業主同意的書面證明，并經由公示，經業主大會投票通過，才能進行‘住改商’”。
靜怡社區業主吳女士認為，“只有提交有利害關系業主同意的書面證明，并經由公示，經業主大會投票通過，才能進行‘住改商’”。
業主投票決定“住改商”，是否行得通呢？對此，有法律界人士表示，這種方式看似民主，實際上很難操作，如果要以此作為行政許可的前置條件，還有待商榷。
由于我國的居民自治尚不成熟，即使是小區業委會選舉，也普遍過不了“達到三分之二票數”的關卡，更何況對鄰居“住改商”的表決。
法律界人士同時認為，如能將其寫入《物權法》實施細則，在居民自治組織完善的社區，這不失為可行的辦法之一。“想要得到全體業主同意，你就得挨家挨戶地去游說，這里要考驗的是合法合理經營，以及和睦鄰里關系。”
問題三何種類型的商業用途允許進入民宅？
有業主提出，與其對“有利害關系業主”定義扯不清道不明，還不如在《物權法》實施細則中，明確限定“住改商”產業類別，注明哪些便民利民產業能進小區，哪些嚴重擾民產業不得入內。
法律界人士建議，只要相鄰住戶同意，小區可以開辦公司，但審批程序和主管單位，應在實施細則中明確。“一般主張有限度容忍，對于書報亭、雜貨店、水果店、藥店等，可以有條件準許經營，餐飲、娛樂等嚴重擾民行業，應強制撤離住宅區。”
問題四業主權利受侵害后該如何維權？
首先，如果經營者是無照經營，其他業主可向工商部門反映，予以取締。
其次，在“住改商”過程中，如存在損害或侵占共有部分，如拆改承重墻等，其他業主可向本地建設委員會反映，要求對此進行行政處罰；如未經規劃部門批準，搭建建筑物、構筑物，或擅自改變外立面，在非承重外墻上開門窗的，其他業主可向規劃部門反映，要求對其進行行政處罰。針對以上情況，可以由其他業主，或通過業主委員會、物業管理公司或房管所，向法院起訴。
最后、如果“住改商”過程中，產生了噪音、異味等，其他業主可向環保部門反映，委托專門機構進行鑒定，如有必要，可請公證部門進行公證。在取得相應證據后，業主可向法院起訴。
(本網站注：金克明系民建溫州市委會副主委、浙江金克明明律師事務所主任）