賈海峰

　　2月23日下午17時許，已經是北京大部分單位下班時間。

　　一則由北京住房和城鄉建設委員會等11部門制定的“北京市促進房地產市場平穩健康發展的實施意見”(以下簡稱“意見”)悄然掛上北京住建委網站。消息一出，市場嘩然。

　　一位房地產專家對記者表示，北京市選擇全國“兩會”召開前夕推出地方版的“國11條”，大有深意。北京作為上一輪房價漲幅比較大的城市，一直對調控房價保持低調。此次打破沉默推出調控房價的具體措施，將會對全國各地城市新一輪地方樓市調控起到示范作用。

　　全面叫停購房優惠

　　據中國指數研究院數據，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月減少42.3%；新建商品住房價格環比指數為102.6，漲幅比12月回落2.1個百分點。

　　北京市住建委有關負責人對記者表示，北京市房地產市場已經出現供應環比有所增加、投資投機性購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。

　　因此，在目前的市場環境下，出臺地方版的“意見”對市場影響似乎不大。

　　北京大岳咨詢公司總監陳民指出，“意見”最大的變化就是全面叫停了2008年底出臺的購房優惠政策。

　　根據“意見”，從2010年1月1日起，北京市對已經過期的購房優惠政策一律停止執行。

　　對二套住房貸款嚴格執行不低于40%的首付比例；個人銷售普通住房營業稅個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年；未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，營業稅按全額繳納的，方可享受個人所得稅按總額1%繳納的優惠。

　　北京鏈家地產副總裁林倩表示，“意見”的一個重要內容是叫停了外籍人士在北京購房優惠政策。去年1月暫停的“限外令”自動恢復執行。北京市上述“意見”規定，在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在北京市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。

　　林倩表示，目前北京四環以內住房開盤價已經達到了3.5萬元/平方米左右，主要購買人群除了國內的投資者外，就是外籍人士。2009年，外籍人士購買北京市住宅比例已經達到5%。恢復“限外令”，對于高端樓盤的銷售是個打擊。

　　林倩表示，取消外籍人士在北京購房的優惠政策，可能還有一層深遠的意義。就是防止境外熱錢流入國內，炒房或者投資房地產。雖然2009年外籍人士在北京購房的比例只有5%左右。但是如果不加以控制，2010年這一比例將會大規模攀升。

　　根據“意見”，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎上，2010年新開工建設和收購政策性住房13.4萬套，將全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強指出，北京地方版的“國11條”基本是根據2009年底國務院發布的“國11條”內容制定的。在全國“兩會”召開之際推出，對于樹立市場信心，和打擊炒房有積極意義。

　　抑制投資性購房

　　林倩表示，“意見”中關于抑制炒房和投資性購房的內容尤其值得關注。

　　據了解，直到春節前，仍有一些銀行執行著寬松的二套房制度，只要能提供出家庭人均居住面積低于北京市公布的最低水平的相關證明，就可以享受到優惠政策，首付比例放寬到2成。

　　而此次“意見”的出臺，將使改善型購房人群的置業成本增加，對那些擁有多套房產仍然在購房的人群起到一定抑制作用。

　　北京我愛我家副總裁胡景暉表示，2009年北京市通過購買第二套住房來改善現有住房條件的人群占整個購房人群比例的60%。如果首付比例提高，對這部分人群則會產生一定的抑制作用，而對于那些想改善但是首付能力很有限的人群來說，則可能根本打消改善型置業的念頭。

　　陳民表示，由于過去幾年，北京的房價上漲過快，出售二手房的很多業主在繳納個稅時，通常為了省錢，都會選擇按總額1%納稅，而不選擇按照差額的20%納稅。在繳納營業稅的時候，則通常選擇按照差額繳納。

　　此次“意見”明確了，個稅和營業稅的繳納方式必須統一。即如果營業稅是按照差額繳納的，則個稅也應按照差額繳納；反之如果營業稅是按照全額繳納的，則個稅才可以按照總額1%繳納。

　　胡景暉表示，按照“意見”規定內容，會讓那些原先想通過營業稅按差額繳納，個稅按總額繳納的人無法避稅。換言之，現在想要購買未滿五年的普通住房和已滿五年的非普通住房的人群，營業稅就要負擔更多。

　　由于二手房交易的避稅空間相比以前縮小了，二手房的購房成本也相對增加了。

　　陳民表示，北京新出臺的“意見”示范意義較大。如果能因此引起全國其他城市效仿，則新一輪全面調控樓市的行動，將會在全國“兩會”以后形成高潮。（文章來源：21世紀經濟報道）

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